Acheter un bien immobilier

Acquérir un bien immobilier à Paris nécessite, dans la plupart des cas, un prêt bancaire. Rappelons qu’il faut ajouter des frais de notaire, d’agence parfois, de prise d’hypothèque etc...
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1• Le calcul de l’endettement
Dans la plupart des banques, il se réalise normalement sur la partie du salaire perçu en France.
La Banque Transatlantique, sponsor de l’AFCA, traditionnellement la "banque des diplomates", prend en compte les spécificités d’une carrière au MAE. Elle se tient à la disposition des agents du MAE pour les conseiller tout d’abord et ensuite calculer leur capacité d’endettement.

Elle permet de calculer une capacité d’emprunt plus importante en prenant en compte une ou plusieurs affectations en poste à l’étranger et donc une rémunération plus importante. Il s’agit de "prêts à palier". Le conseiller calculera l’enveloppe du prêt en alternant les phases de remboursement calées sur la rémunération en France suivies de périodes de remboursement calées sur les revenus de l’étranger en respectant le rythme des affectations.
Exemple : 800€/mois de remboursement en France et 2 500€/mois en poste.


2• Le plan d’amortissement (les modalités de remboursement)
Il peut varier en cours de route. Comme les affectations n’ont pas la régularité d’une horloge, la Banque Transatlantique inclut une clause de modularité qui permet, à tout moment, en fonction des affectations de modifier l’ordre des paliers France/Etranger. Si l’emprunteur part plus tôt que prévu à l’étranger, la banque peut accélérer le remboursement ou au contraire mettre en place des mensualités plus légères pendant les postes à l’administration centrale.


3• L’investissement locatif à crédit
Un autre choix peut être fait pour acquérir de l’immobilier. Il n’est pas très utilisé mais présente des avantages notamment fiscaux et demande aussi un suivi : c’est l’investissement locatif à crédit. Au lieu d’acquérir sa résidence principale qu’on louera lors d’une affectation en poste, on achète des logements que l’on met en location.

L’avantage fiscal réside dans la déductibilité des intérêts d’emprunt nécessaires à l’acquisition de ces logements (ce qui n’est plus le cas pour les crédits contractés pour l’acquisition de la résidence principale).

Par ailleurs, les travaux d’entretien et d’amélioration peuvent eux aussi être déductibles des loyers perçus. Ces mêmes loyers, versés par les locataires, contribuent au remboursement des crédits réalisés et sont un véritable effet de levier.

Cette solution permet d’acquérir de l’immobilier et d’accéder en location pour sa résidence principale à des logements d’une surface plus importante et situés dans de meilleurs quartiers qu’en cas d’acquisition, les loyers à Paris ayant progressé moins vite que les prix d’acquisition.


4• Acheter grâce au PTZ (prêt à taux zéro)
L’Etat soutient le futur propriétaire. Le PTZ est un prêt dont les intérêts sont pris en charge par l’Etat, sans frais de dossier pour l’achat d’une première résidence principale (réservé aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans). Le montant du prêt et les conditions de remboursement prennent en compte le niveau de revenus, la taille de la famille, la localisation géographique de la future habitation, son type (neuf ou ancien) et sa performance énergétique.

En savoir plus ?
www.developpement-durable.gouv.fr


5• Avant l’achat
Il est impératif de bien se renseigner sur le bien que l’on souhaite acheter.
Appartement ? Maison individuelle ? Maison dans un lotissement ? En ville, en proche ou lointaine banlieue, à la campagne ?

Toutes ces questions doivent être posées avant de lancer les recherches. Deux critères importants : votre capacité financière (apport personnel + capacité d’emprunt) et le temps de trajet pour aller au travail, à l’école. Prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire pour connaître votre capacité d’emprunt, cela facilitera votre recherche.
A ces critères, s’ajoutent des critères personnels et intimes qui contre-balanceront en partie votre choix.

Les obligations du vendeur ne sont pas les mêmes selon que vous achetez un appartement ou un autre type de logement.

Exemple : la superficie du bien à vendre
Appartement : la superficie doit apparaitre dans la promesse de vente ou le contrat de réservation.
Maison individuelle dans l’ancien : le propriétaire n’est pas tenu de faire la mesure du bien à vendre, elle n’apparait donc pas dans la promesse de vente.
Maison dans un lotissement : la superficie doit apparaître sur la promesse de vente.

Il y a plusieurs points sur lesquels il est impératif de se renseigner en amont : le montant des charges, un diagnostic technique, les limites séparatives des terrains, le règlement du lotissement, les aménagements futurs alentour …

N’hésitez pas à consulter le cadastre à la mairie.


6• Pendant l’achat
Deux étapes importantes :
• L’obtention d’un prêt : signature de l’acte de prêt, contracter une assurance pour le prêt, possibilité de renoncer gratuitement à la vente en cas de refus du prêt.

• La signature du contrat de vente définitif devant notaire : le contrat sera différent selon que vous acquérez un bien déjà construit ou un bien à construire.


7• Après l’achat
- Vous préparez votre déménagement.
- Vous vous informez du fonctionnement de la copropriété, si copropriété il y a.
- Vous demandez une aide pour rembourser les mensualités du prêt : APL (Aide personnalisée au logement), ALF (Aide au logement familial), ALS (Aide au logement social (si vous ne remplissez pas les conditions pour les deux précédentes). Cf. le chapitre « Les aides financières ».

- Dans les 6 mois après l’achat
Il est possible de demander le déblocage anticipé de tout ou partie de son épargne salariale, tout en conservant le bénéfice des exonérations fiscales.

- A tout moment pendant l’achat
Il est possible de bénéficier d’une aide à l’amélioration de l’habitat pour effectuer des travaux
- Prêt à l’amélioration de l’habitat auprès de ma caisse d’allocation familiale
- Subvention de l’agence nationale de l’habitat (ANAH).
- Co-prêt à taux zéro auprès d’un établissement de crédit.

Il est possible de bénéficier d’un crédit d’impôt pour habitation principale :
- Crédit d’impôt pour les dépenses en faveur du développement durable
- Crédit d’impôt pour les dépenses d’équipement en faveur de l’aide aux personnes.

Enfin, il est possible de renégocier le prêt et de le rembourser de manière anticipée.

En savoir plus ?
https://www.service-public.fr/parti...

Après, laissez-vous aller au plaisir de l’aménagement et de la décoration !


Témoignages
« Lorsque nous avons cherché un appartement en location à Paris, avec un seul salaire et 2 enfants, il n’était pas envisageable de passer par le marché privé. Il nous fallait des revenus équivalents à 3 ou 4 fois le montant du loyer, nous n’avions accès qu’à des studios. Nous avons fait une demande de logement à la Mission d’action sociale du MAE. (…) J’ai consulté la bourse du logement chaque jour. (…) Il a fallu un peu moins de 3 mois à partir du moment où notre demande a été validée, pour entrer dans notre appartement. (…) Nous avons emménagé sans l’avoir vu car l’immeuble était en travaux. (…) Nous allons repartir et nous voudrions éviter ce même parcours à notre retour (location meublée, garde-meubles, changement d’école…) : nous avons décidé d’acheter un petit appartement avant notre départ ».

« Nous nous sommes mariés alors que nous étions à l’étranger. (…) Nous avons fait le choix d’acheter un logement dans la région proche de Paris pour en disposer dès notre retour. Nous avons acheté sur plans. (…) Nous avons ainsi bénéficié d’un logement pendant les 3 années de notre séjour parisien, à l’issue duquel s’est posée la question : garder, louer ou vendre l’appartement ? Nous l’avons vendu. (…). Nous nous retrouvons de nouveau à l’étranger sans logement en France, ce qui pose un certain nombre de problèmes lors des retours et envisageons d’acheter de nouveau quelque-chose, mais cette fois-ci de façon durable, et en prenant le temps de bien choisir.

« Avant que ne se profile un départ en expatriation, nous avions acheté une studette mitoyenne à notre appartement pour agrandir celui-ci. Avant que les deux espaces ne soient réunis, nous sommes partis en poste. Nous avons loué l’appartement et gardé la studette comme pied à terre ; c’était un peu juste pour 3 mais nous ne l’occupions pas souvent. Une nouvelle mutation, dans un pays à l’histoire instable, et un second enfant nous ont convaincu de garder l’appartement et de louer la studette. Nous avons maintenant vendu cet appartement pour un autre mais nous avons gardé la studette que nous louons et nous offre un revenu supplétif.
Un homme averti en vaut deux. Si vous le pouvez, prévoyez le logement du retour, fut-il petit ».

Page mise à jour le vendredi 2 juin 2017